TSUEI MA MA Foundation for Housing and Community Services
 
 
  
 
 

第一章 管委會的組成與管理服務人

  委員們為了凝聚共識做成結論,往往挑燈夜戰,用自己休息的時間開會再開會,為的是要為社區盡點 心力,維護自己居住的環境,然稍有不順遂即成為交相指責的對象,偶而又要承受住戶過度的要求,真是俗話說:「做到流汗,別人嫌到流涎」。慶幸,俗稱居家憲法之「公寓大廈管理條例」已於八十四年六月九日立法通過,然法律的開始正是問題的開始,這部法律不在考驗政府的執法能力,而是考驗人民的守法精神。依法向縣市政府報備的管委會仍非正式法人團體,祇有當事人能力,如何善盡管委會之職責,條例中第三十四條第九款「管理服務人之委任、僱傭及監督」實為當務之急。

  管委會之主任委員為管理負責人,委任之執行服務單位為管理服務人,政府為了使管理服務人在一定 規範下合理提供服務,進而提供其專業服務水準,爰依據公寓大廈管理條例第四十七條規定,訂定「公寓大廈管理服務人管理辦法」。

第二章 社區的靈魂人物

  管委會經管理公司派任或自聘總幹事,負責執行管委會決議之事項。一般對於總幹事列舉之職掌如下:

  1. 承管委會之指揮辦理管委會有關事宜。
  2. 管委會會務之通知、紀錄、備檔。
  3. 負責督導協助現場管理員、清潔員之勤務。
  4. 緊急突發事故之處置與通報。
  5. 協調、執行與安全有關之臨時交辦事項。
  6. 管理費之收繳,報表編製。
  7. 保管與整理社區重要文件資料。
  8. 社區車輛管制、規劃。
  9. 社區內住戶意見之轉達與協調。
  10. 機動巡視社區內各公共區域以維護安全。
  11. 協調並督導各專業廠商執行社區之機電保養維護。
  12. 依實務經驗提供方案供管委會決策參考。…………

  以上談的是實務,回頭了解法規條文中管理服務人之分類如下:

  1. 公寓大廈事務管理人員。
  2. 公寓大廈技術服務人員-1.防火設施類2.設備安全類。
  3. 公寓大廈管理維護公司-1.事務管理人員一人以上,技術服務人員四人以上。

   從實務與法規來看總幹事的工作是相當吃重,而且難為,往往不是一個人能單獨勝任,需要行政與專業設備維護廠商之鼎力支援,才能善盡管理服務人之職責,負起社區公共事務之執行,進而提供社區資源與經驗,作為可行之建議方案,供管委會決策參考。

第三章 「大樓管理醫院」的架構與省思

  大樓好像人的身體,大樓管理維護業者必須提昇定位猶如開設一家「大樓綜合管理維護醫院」,管理一棟大樓首先要建立完整的體檢病例表。現在讓我們來編排整個架構:大樓結構-人的骨架,台電授電室-人的心臟,電力線路-人的血管,飲用水系統-嘴巴、食道、腸胃,污廢水系統-腎臟、排泄系統,當然,住戶的想法組構成人的腦袋瓜。平日我們會聽說那一棟大樓很複雜、很難管理,其實就像醫院裡的精神科,盡量用輔導、關愛與催化處方治療。

  談到醫院,說到人,現行大樓管理工作的僱請制度用招標方式有很大的瑕疵,設想人的心臟需要治療或精神錯亂了前往醫院看醫生時,總不會長庚醫院拿一張報價單,馬偕醫院也拿一張報價單,經比價招標,再決定前往那一家醫院;因此管理工作之僱請有如替大樓聘請一位專業醫生,相信他才委任他,既委任他就該相信專業。

第四章 管理條文考量情理法

  招財進寶大樓1.2.3.樓為百貨公司,4樓以上為小坪數之住宅大樓,當然4樓以上總戶數遠超過1.2.3.樓之戶數,規約直接設計住戶分為營業戶與住宅戶,管理費營業戶每坪壹佰元,住宅戶每坪伍拾元,規約條文經縣市政府核備完成。問題來了,1.2.3.樓百貨公司繳不起,也不願意繳每坪壹佰元之高額管理費,管委會祇得聘請法律顧問追訴,百貨公司這頭也聘請專業管理服務人擔任顧問,一同出席管委會及住戶大會,在一次住戶大會場合,百貨公司於會中提案要求更改規約,當場即被主任委員擋掉,會議開到一半,辦桌聚餐,席宴中經專業管理服務人與管委會聘請之法律顧問以"理性話語"溝通,在後半場會議中充份討論 ,始得圓滿修改規約。

  規約的變更屬重大議案,出席之門檻較高;社區管理盡量授權由管委會依情理與實務,溝通協調訂定。

第五章 管理的精神服務至上勿需嫉惡如仇

  和諧社區規定遷入時要先繳一筆基金,外牆不可任意變更,空戶之管理費減半計算。當王大尾於遷入前裝潢期間,管委會即告知社區規約,然王大尾還是在窗戶上加裝不鏽鋼花架,突出於外牆,還理直氣壯說:「不會讓管委會進屋拆除」,等到傢俱搬入,管委會請其繳付基金,王大尾又說:「只是傢俱搬入,人偶而過來,未正式進住,暫緩繳納基金,同時要求比照空戶之管理費減半計算」。次年,王大尾被推舉為主任委員,隨即開會訂定「凡裝潢之住戶要先繳裝潢保證金」,同時一直注意裝潢戶是否變更、破壞大樓外牆之構造,當年加裝之不鏽鋼花架也在王大尾「主任委員」頭銜下自行拆除。

  管委會應抱持服務社區,多方面考量,盡可能顧及各式各樣住戶需求,共同為社區和諧努力。

第六章 善解包容勝過法院

  美麗社區,一樓前庭是開放空間,而建設公司獨漏一樓住戶張自強前庭未蓋小花台,張自強曾向管委會表示願意自費蓋個近四十公分的花台並覆土、植花,使社區景觀一致,在管委會開會討論未有共識之前,張自強緊急反應房屋邊二層樓高的回填區擋土牆已見坍塌,牆裂、柱斜,等了幾天,管委會來不及動作,張自強即自行搶修,很快地擋土牆及排水溝搶修好了,功德一件。可是問題來了,那四十公分高的長弧形漂亮花台也建造完成,管委會立即召開緊急會議,會議中有人說破壞了中庭原貌,滋事體大,要求管委會處理,管委會乃請求張自強恢復原狀,然張自強並不同意,溝通無效後,管委會再次開會,有人稱張自強目無法紀,不把管委會看在眼裡,應立即敲除,管委會不得不僱請工人敲除,可想而知,敲除現場引發嚴重爭執扭打,從報警備案、調解委員會、縣政府到法院,經法院一審再審,法官也一罵再罵不願意判決,再駁回調解委員會和解,依舊未達成協議;期間張自強一面在社區尋求連署,一面再向法院提訴訟,管委會也抓狂了,相互折騰幾個月。後來,經由專業管理服務人在會議中一段感性訴求,才有所轉折。

  管委會與住戶猶如手心手背,互相體諒、包容,社區才會和諧美滿。

結語

  集合式住宅考驗著社區每一成員的守法精神,而管理服務人如何在住戶與住戶間、住戶與管委會間協 調、溝通,達成共識,考驗著管理服務人的智慧;唯有公共事務運轉正常化,住戶住的安心,大家和睦相處,才是社區之福。

 
地址電話
著作權聲明
崔媽媽徵人
網站導覽
帳務報告
 
崔媽媽基金會提供優良搬家搬家公司評鑑,房客租屋房東托租等服務
本網站榮獲1999網際金像獎之最佳社會服務網站、2007網際營活獎「優質網站」之首獎
TSUEI MA MA F0undation for Housing and Community Services  Copyright (C)2003 TMM Housing Search Service All rights reserved
--- Designed by David Chang ---