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崔媽媽 優良搬家網

近來各地因違建而起的公安意外頻傳,重新引起大眾對違建這個老舊沉疴的重視與討論,許多地方政府也紛紛著手清查轄區內的違建並準備拆除。然而拆除行動一旦開始,賃居其中的廣大房客在面臨須另覓住處的急迫需求的同時,其與房東之間的相關租屋爭議便會浮出檯面。究竟該怎麼保障自己的租賃權益?權益受損有什麼救濟管道?甚至如何正確辨認是否為違建?耕耘租屋服務領域已久的崔媽媽認為,這些都是租住違建的房客們不可不知的。

「違建」的定義?

說到租屋市場的違建,不少人首先想到的就是頂樓加蓋。其實除了頂樓加蓋,其他像陽台外推、法定空地/騎樓/防火巷佔用、室內過度裝潢隔間(有破壞建物結構安全之虞卻未向主管機關申請建照)、夾層屋(樓中樓)、露台加採光罩、私設花台或鐵窗,甚至未向主管機關申請而設立的招牌等,都算是常見的違建。

那「違建」的定義到底是什麼?崔媽媽基金會的義務律師許振湖表示,就是未辦理建物「保存登記」(也就是「所有權第一次登記」)的違章建物;嚴格來說,凡房屋現狀與使用執照最後核准的竣工圖說不同之處,都算是違建。

不過建築物的「使用執照竣工圖說」一般只有建物所有權人才能調閱。因此以雙北地區為例,民眾可以下列管道查詢自己租住的房子是否為違建:

 

臺北市

新北市




1994年
12.31
以前的既存違建

• 將需查詢之資料寄至臺北市建管處之【意見信箱】建管信箱
• 依行政區撥公務電話—
27258439:
信義、松山、內湖、南港
2725844:
萬華、中正、文山
27258442:
大安、中山
27258444:
大同、士林、北投

2009年
6.25
以前產生的違建

可電洽新北市政府違章建築拆除大隊(02)2954-4213

1995年
1.1
以後的新違建

可至臺北市建築管理工程處「違建查報專區」網站查詢
http://qservice.dba.tcg.gov.tw/squatter/squ_dlg.asp

2009年
6.25
以後產生的違建

可至新北市政府違章建築拆除大隊「違章建築案件查詢系統」查詢
http://www.teardown.ntpc.gov.tw/_file/1063/SG/55393/53408.html

▲表二:民眾查詢建物是否為違建的管道

是違建,也是「家」

由於不合建管法規,違建不僅在材質和結構上存有諸多問題,也讓住戶的門戶與消防安全堪慮,更可能發生公共安全、侵佔等法律爭議。然而正因為如此,租屋市場中的違建,行情遠比同類型的合法建物要低廉,成為都市裡學生、社會新鮮人、基層勞工、貧困家戶、獨居長者等經濟弱勢者的租屋首選。

崔媽媽在弱勢居住扶助的多年經驗中發現,這些弱勢者不是不想住得安全舒適,但是要在寸土寸金的都市中棲身,相對於潛在的門戶與消防等問題,找個負擔得起的安身之所顯然更為急迫,所以違建自然成為其衡量經濟能力後的無奈選擇。

然而違建就是違法的,理論上隨時都有被舉報拆除的風險。雖然許多地方政府會把老舊違建列入「緩拆」或「免拆」範圍,但許振湖律師強調,「緩拆」只是暫緩拆除,並非不拆,而且以台北市為例,1995年開始的新違建更有「即報即拆」的可能;何況違建若有危害公安之虞,或佔用共有空間遭判決須返還,就算再老舊還是會被拆除。

違建被拆了,房客怎麼辦?

雖然在租屋市場裡相當常見的違建是沒有「建物所有權」的,但司法實務上認為建造人有權對該違建進行買賣、使用、收益(包括出租),因此違建的租賃契約還是有法律效力。只要住處還沒被拆,房客就不能單以「擔心違建將來被拆」為由單方面終止契約,否則房東的確有權依契約的相關罰則要求賠償。

既然租約不能隨意終止,萬一住處真被拆了怎麼辦?許振湖律師分析,正因租約有效,房東有義務依約將出租物交付給房客使用;出租物被拆除時,就構成民法上可歸責房東的「給付不能」,房客便可依民法解除契約,並向房東請求損害賠償(包括已預付的租金、押金,與衍生的搬遷費用等)。若房東不服氣,房客可以到所在地的鄉鎮市區公所調解或提起訴訟。

不過,崔媽媽法務組長曹筱筠特別強調,違建住處真正被拆除後,房客才能因房東「給付不能」解約索賠。如果只是政府貼出拆除的公告,房客還是必須向房東清楚詢問、協調後續處理方式。

雖然民法已有上述的規定,許振湖律師還是建議民眾,由於坊間販賣的制式契約通常不會針對違建拆除的賠償規定,日後若要訂定新租約,最好特別要求房東在簽約時加註相關的賠償事宜;另外在房客終止契約方面,可以儘量和房東協調不要有相關罰則(例如罰押租金)等。在以後換約或是又租到違建時,對房客才會多一層保障。

要怎麼才不會租到違建?

當然,就算法律對房客有再完善的保障,實務上違建一旦被拆,住在其中的房客馬上面臨的就是沒地方住的燃眉問題,調解或訴訟是緩不濟急的。所以根本解決之道還是承租前就避免租住違建。

因為全台灣的違建實在太多,有些裝修精美的違建也無法一眼辨認出來,因此許振湖律師提醒租屋的民眾若想租住安全合法的房子,在簽約前最好要求房東出示房屋所有權狀,或向地政事務所申請第二類土地登記謄本(俗稱「第二類謄本」,任何人皆可申請),同時也請房東出示身份證明,以證明簽約的出租人就是屋主;若出租人與屋主不同(這點在實務上很常見,例如屋主與簽約的出租人是夫妻或其他親人),就得要求對方出示屋主的授權書。

崔媽媽基金會蝸牛社會企業長期致力成為寄居蟹保姆,提供下列服務,助您一臂「租」力:

  • 出租前代理服務事項
  • 出租後代理服務事項
  • 協助簽訂租賃契約
  • 遷入時協助點交物品與屋況
  • 協助房屋修繕、清潔服務建議
  • 收取或催繳租金
  • 租賃期間屋況維護與設備維修
  • 處理積欠租金或其他糾紛事件
  • 遷出時協駐點交物品、屋況與費用結算
  • 出租履歷建置

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