TSUEI MA MA Foundation for Housing and Community Services
 
 
  
 
 

學生版契約書詳解

契約範本

立契約書人:

出租人(以下簡稱為甲方)
承租人(以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方

應注意事項

  1. 訂約時應先確定訂約者之身分,即房東是否為房屋所有權人或有權出租者,可請對方出示身分證或駕照等文件及房屋所有權狀或房屋稅單,以確定是屋主本人。
  2. 若是向二房東租屋,需注意大房東是否反對轉租,如果大房東與二房東的契約中有反對轉租的約定,則將來大房東終止與二房東的租約時,房客的權益會受到損失。所以要請二房東出示其與大房東甚至於屋主之租約規定。
  3. 依民法443條規定,除有明確之約定外,當屋主是二房東時,將房屋予以全部轉租給其他房客時,是無效的,因此僅能部份轉租才存在有效的租賃關係。
  4. 若立契約書人中有一方未滿20歲,一定要取得法定代理人之同意,以免因事後法定代理人不同意而產生困擾。
  5. 此處出租人及承租人、連帶保證人名稱記載,一定要與契約書最後的簽名處記載一致,以免發生爭議。
契約範本
茲因房屋租賃事件,雙方合意訂立本契約,並約定條款如左:
應注意事項
契約的訂立應建構在雙方合意之基礎上審慎行之。
契約範本

第一條:租賃標的所在地、使用範圍及使用目的

  1. 房屋座落:╴ 縣 ╴(市)╴ 鎮(鄉、市、區)╴ 里╴ 鄰╴ 路(街)╴ 段╴ 巷╴ 弄╴ 號╴ 樓
  2. 使用範圍:右述房屋□整層(╴ 房╴ 廳╴ 廚╴ 衛)\□套房(╴ 間)\□雅房(╴ 間)使用坪數為╴ 坪,屋齡╴ 年。
  3. 使用目的:□住家\□營業\□其他╴ 。
  4. 使用傢俱及家電:╴╴,其實際狀況詳如附件。
應注意事項
  1. 訂約前應先確定欲承租房屋的結構是否安全,防火防盜等防災及逃生設備是否齊全,並注意房屋四周的環境,是否是頂樓加蓋或是地下防空避難室。
  2. 如有意願承租該棟房屋時,另應注意房屋是否為合法建物或是違建物。為慎重起見,房客可以記下門牌號碼,並向屋主探詢地號與房屋建號即可至當地地政事務所申請該建物的登記簿謄本。從登記簿謄本可以看出誰是所有權人,有無遭法院查封…等各種情況。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以申請調閱。(但如為三、四十年以上的房子,有可能是未登記建物,但不算是違章建築。)
  3. 確定房屋出租的範圍,是否僅供住家或可供營業用;或是否附傢俱使用等均應詳予約定,因為此會涉及到房東應交付給房客的房屋狀態,以及未來租賃關係終止時,房客應返還如何狀態的房屋及有關設備。
  4. 交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有傢俱,應以列清單註明為宜(參考第55頁)。
契約範本

第二條:租賃期間

  1. 自民國 ___ 年 ___ 月 ___ 日起 至民國 ___ 年 ___ 月 ___ 日止, 共計 ___ 年 ___ 月 。
  2. 其他: ________________________
應注意事項
  1. 租約如未到期,而房屋被轉賣或被法院拍賣時,依民法425條之規定:
    1. 如租約未經法院公證,且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約,租約對新屋主並不繼續存在,新房東有權解除租約。
    2. 如租約為未經法院公證之五年以內定期租約,並不影響房客權益,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿。
  2. 如覺得房屋狀況令人滿意時,可向房東爭取租屋期滿後的優先承租權,事先在契約中加訂「租約期滿,原房客有優先承租權」之條文,並可事先協調漲價幅度及時間。
契約範本

第三條:租金及押租金

  1. 租金為□每月\□每學期新台幣_____整。
  2. 乙方應於□每學期 月 日\□每月 日前給付甲方。
  3. 押租金為新台幣 元整。乙方應於簽訂本約之同時給付甲方。甲方應於契約終止或期限屆滿,乙方騰空並交還房屋時,扣除乙方使用所必須繳納之費用後,無息退還乙方。
  4. 乙方如有積欠租金、依約應負擔之費用未繳納致甲方代墊或房屋之不當使用應負賠償責任時,該積欠租金、代墊款及損害額,甲方得由押租金優先扣抵之。
  5. 其他:
應注意事項
  1. 依土地法第97條第1項之規定,房屋租金不能超過土地及其房屋申報總額年息的百分之十。即將房屋及土地申報總值除10再除12,就等於每月租金的上限,超過部分房客可以不付,也可以請求當地縣市政府強制降低租金。但如果雙方同意約定的租金超過土地法最高限額時,不算違法。(土地部分,任何人均可向地政機關取得公告地價資料;房屋部分亦可向稅捐機關取得房屋現值的資料)。
  2. 另依土地法第99條之規定,押租金不得超過二個月房屋租金之總額,超過部份,承租人得以超過之部分抵付房租。
  3. 有訂期限之租賃契約,房東不得單獨調漲租金,如果房東片面提出調漲租金時,房客可以予以拒絕。
  4. 如因天災事變,或房東怠於修繕租賃物等非因房客之事由致使租賃物一部分或全部不能使用時,房客可依租賃物不能使用之部分請求減免租金或終止租賃契約而請求損害賠償。
  5. 在交付押金、定金或租金時,房客都應要求房東開付收據或在房客持有的租賃契約書中簽收註明收訖事宜(參考第50頁),當然房東在返還押金或定金於房客時,也應該要求房客簽寫收據或在房東持有的租賃契約書上記明收訖事宜。
契約範本

第四條:稅費

  1. 本租賃物應納之一切稅費,如房屋稅、地價稅、出租人因本件租賃物而生或增加之所得稅等,皆由甲方自行負擔。
  2. 租賃期間因使用本租賃物所產生之□電費\□自來水費\□瓦斯費\□電話費\□大樓管理費\□其他 ╴,除另有約定外,應由乙方負擔。 前項未勾選或表明之費用,均由甲方負擔。
  3. 前項費用採□按月收╴╴元整\□每學期 ╴╴元整\□含租金內\□樓室(友)自行分攤\□按水、電或瓦斯表計\□乙方自行向應納機關或單位繳納。
  4. 其他:
應注意事項
  1. 依據民法第427條之規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔」,故一般坊間的契約書中,常見有「租屋之房屋稅、地價稅…等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部分,由房客負責負擔」之規定,此並不合理,應盡量爭取由房東負擔。
  2. 有關使用房屋而連帶產生的相關費用如水電費、大樓管理費等,應事先於契約中明訂數額或彼此分擔之方式,以免事後產生爭議,尤其是大樓管理費及停車位管理費。
  3. 與室友分租時,與室友相互間應事先明訂租金、水電費等相關費用分擔情形,並雙方確立合理、良好之生活公約等規範事宜,以避免日後產生無謂的糾紛。
契約範本

第五條:轉租

  1. 甲方同意,乙方得將租賃權轉讓與第三人,亦得將房屋轉租與第三人,惟應於轉租或讓與租賃權後,立即通知甲方,如因乙方未通知而造成甲方受有損害,乙方願負賠償之責。
  2. 其他:

應注意事項

  1. 當房客為尋找分租室友,而欲擔任二房東角色時,應先取得房東同意,經確定可以轉租後,方可與房客簽約,訂約後房客只需對二房東負責。屆時如果房客有違背契約之情形時,則全權由二房東對大房東負責。
  2. 一般坊間的契約書中,如訂有「未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋」之規定時,可爭取加註「短期留宿親友,不在此限」。

上一頁:【租屋法律】:房屋租賃契約之探討(二)
下一頁:【租屋法律】:契約書(二)

 
地址電話
著作權聲明
崔媽媽徵人
網站導覽
帳務報告
 
崔媽媽基金會提供優良搬家搬家公司評鑑,房客租屋房東托租等服務
本網站榮獲1999網際金像獎之最佳社會服務網站、2007網際營活獎「優質網站」之首獎
TSUEI MA MA F0undation for Housing and Community Services  Copyright (C)2003 TMM Housing Search Service All rights reserved
--- Designed by David Chang ---