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學生版契約書詳解

契約範本

第六條:修繕及改裝

  1. 房屋因自然使用所產生之耗損或因非可歸責於乙方之事由,而有修繕之必要,應由甲方負責修繕,不得拖延。如修繕不能或修繕後不合使用目的時,乙方得終止本租賃契約。
  2. 乙方如有裝潢或改裝設施之必要,應取得甲方之同意後始得為之,但不得損害原有建築物結構之安全,並不得違反建築相關法令。
  3. 因乙方之故意或重大過失致房屋有任何損害時,由乙方負修繕或損害賠償之責。
    4.其他:
應注意事項
  1. 房客在租屋時,應特別注意房屋建材品質、消防安全、結構安全設備、管線是否漏水等事宜,以免遷入後蒙受意外損失之情事。
  2. 依民法429條之規定,租賃物有毀壞時,如屋頂漏水或水管不通等因自然使用所產生之修繕必要時,房東有修繕的義務;其他設備之使用,則應盡可能事前在租屋契約中載明何種房屋損害由房東負責,何種損害由房客負責修繕,清楚明訂彼此權責,以及雙方在修復費用上的分擔方式,以免日後發生糾紛。
  3. 房東有修繕租賃物之義務,所謂租賃物不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞、電梯或水、電設施等。
  4. 依民法437條之規定,房客有保管房屋及危害通知的義務,如果有違反保管義務致使房屋毀損,應負損害賠償責任;或發現房屋有修護之必要而疏於通知,致使房東來不及維護而有所損失或損害擴大時,要賠償房東因此所受的損害,但如果該危害應維護事項,為房東已知者,不在此限。
  5. 依民法424條之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康或生命安全時,房客得終止契約,例如房客發覺所承租的房屋是輻射屋或有土石流危機等情形。
  6. 依民法430條之規定,房東有修繕義務,但經房客催告仍不修理時(參考第49頁),房客可片面提出終止租約。
契約範本

第七條:房屋之使用

  1. 乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全,經甲方催告而未依限改善者,甲方得終止本契約,若造成甲方之損害,乙方願負一切責任。
  2. 如租賃物所在地之公寓大廈住戶間就房屋及相關設施之使用,有規約或其他決議者,乙方亦應遵守之。
應注意事項
  1. 無論有無訂立契約,假若房客使用租賃房屋有非法使用或影響公共安全事由時,房東有權片面終止租約,且無須先期通知就可立刻要求搬遷。
  2. 選擇住處時,除應謹慎考量租賃處區位環境複雜性問題,並應注意同棟建築物進出人口之安全性及鄰里周邊相關問題外,遷入後房客應遵守所承租房屋附屬之相關住戶規約。
契約範本

第八條:違約之效果

  1. 乙方除以押租金抵償外,積欠租金總額達兩個月以上,經甲方以書面定期催告,期限屆滿乙方仍不支付所積欠之租金時,甲方得終止本租約。
  2. 乙方於租約終止或租期屆滿已經甲方表示不再續約,而仍不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應按月給付甲方按房租二倍計算之違約金,未滿一月部份按其比例計算。
  3. 甲乙任一方若有違約情事,致損害他方權益時,願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費(依稅捐機關核定之最低收費標準)及其他相關費用。
應注意事項
  1. 民法440條規定,房客要欠租兩期以上,並經房東定期催告,房東才能終止租約,是以若房東在租賃契約中明訂「欠租即可終止租約」是無效的。但此並非指房客未來可以投機少付兩期房租,就算租約已經終止,房東仍可向房客索討所欠之房租。
  2. 房客在終止租約經房東催告搬遷或租期屆滿仍不交還房屋時,自終止租約或租賃期滿之翌日起,房客應給付房東按房租二倍計算之違約金。
契約範本

第九條:租賃物之返還

  1. 租賃關係消滅時,乙方應即日將租賃房屋在無改裝情形下依現狀遷空返還甲方,乙方不得藉詞推諉或主張任何權利,且不得向甲方請求遷移費或任何費用,如有遺留家具雜物或任何物品未搬出時,視為放棄,並同意由甲方自行處理,乙方絕無異議。若因此所生之費用,由押租金內優先扣除,如有不足,仍應由乙方支付差額。
  2. 如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者,乙方得以現狀遷空返還,無須拆除改裝所添加之設備或物品。
應注意事項
  1. 所謂回復原狀,係指在原來或經常情形下,因經過使用而應該有的狀態,如地毯、電燈、衛浴設備等正常使用耗損的部分,就沒有回復出租時狀態之可能;但如果房客為了安裝冷氣或其他設備,未經房東同意而擅自鑿洞、釘孔或挖掘時,需負賠償責任。
  2. 房客如果要裝潢改變房屋原本結構應先取得房東之同意,亦可事先與房東約定好,租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年,再決定是否投入裝潢改善。
  3. 租賃期限屆滿,房客完成應盡責任後,房東扣除房客應繳納之相關費用後,房東有義務退還押租金,如不履行時可予以催告要求強制執行(參考第49頁)。
契約範本

第十條:管轄法院

   如因本約所生紛爭,雙方同意以台灣 地方法院為管轄法院。

應注意事項
  1. 為求慎重,租賃雙方可明訂彼此合意之某法院來處理或進一步仲裁彼此無法解決之紛爭。
  2. 建立租賃雙方良好和諧之關係,同時兼顧房東、房客雙方之權益,才是根本解決糾紛產生之道。
契約範本

第十一條:誠信原則

   本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。

應注意事項
  如有未盡事宜,可參考民法第五節「租賃」及土地法第三編第三章「房屋及基地租用」等條文。
契約範本

第十二條:特別約定事項:雙方得自行議定之特別條款。

  1. 本租賃契約租賃期限未滿,若乙方擬提前終止本約,應於一個月前通知甲方,並應另行給付甲方相當於一個月之租金額。如甲方擬提前收回房屋,亦應於一個月前通知並賠償乙方一個月租金之損害。
  2. 生活規範事項:
  3. 其他:
應注意事項
  1. 本契約雖賦予雙方於定期租賃契約中,可以提前終止租約之權利,但提前終止仍有造成對方損失之可能,因此除應於一個月前通知外,並應另行給付另一方相當於一個月租金的金額為宜。
  2. 雙方於訂定契約時,應於契約上清楚載明特別約定之事項,如可否飼養寵物、可否開放異性入內、可否留宿異性、可否打麻將、室內可否吸煙及修繕責任歸屬等相關生活約定,以免日後產生爭議及糾紛。
契約範本
第十三條:保證人就乙方依本契約所應負之一切責任,同意放棄先訴抗辯權,負連帶保證之責。
應注意事項
連帶保證人的連帶責任,是因為保證人放棄先訴抗辯權而產生的,因此訂明保證人確實放棄先訴抗辯權,以免將來有所爭執。
契約範本

  前述條款均為立約人所同意,恐口說無憑,特立本契約書一式二份,雙方各執乙份為憑。

立契約書人
出租人(甲方):       (簽章)
戶 籍 地 址:
身份證號碼:
出生年月日:

承租人(乙方):       (簽章)
戶 籍 地 址:
身份證號碼:
出生年月日:

乙方連帶保證人(丙方):   (簽章)
戶 籍 地 址:
身份證號碼:
出生年月日:

中華民國 年 月 日

應注意事項
  1. 訂約時請務必詳細審閱契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍地址及身份證號碼,並請確實核對,以免日後發生糾紛,求償無門。
  2. 契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。
  3. 簽約完畢,雙方應各執一份完整的契約書正本留存,如有數位承租人,則可與出租人依人數分別訂立數份契約,亦或每位承租人於租賃契約書承租人處簽名,以保障自身權益;所謂正本係指凡簽名蓋章處應為用印簽名之原件正本,而不得以影本代替。遷入後並應自我要求尊重契約內容,並進而積極維持房東與房客間良好之租賃關係。

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